浜松市で注文住宅なら工務店のエコーアート

家づくりコラムの更新が久々になってしまい、申し訳ありません。

本日のお題は、土地探しは大変？

というタイトルです！

浜松市近辺に限らず、日本全国である程度共通して言えることだと思いますので、お読み頂ければと思います！

ちなみに、エコーアートでご建築頂いた方の9割は、土地探しから家づくりをされた方達です。

私は、そんなお施主様の土地探しを常に横で見てきました。

そこで感じたことも、このコラムに書きたいと思います。

ちなみに、私は浜松市近辺のことは分かりますが、他のエリアのことに関して詳しいことは分かりません。

エコーアートは、浜松市及び静岡県西部地区エリアの工務店です。

ご理解ください。

土地購入の手順

まずは、土地購入をすると言ってもピンと来ませんよね？

土地購入には、厳格なルールがありますので、それをお伝えします！

土地情報取得 → 現地確認 → 購入意思がある場合は買い付け証明の記入 → 間取り・建築費用を確認後、融資の事前審査 → 事前審査OKの場合、土地契約 → 土地決済 …

ざっくり、上記のような流れです！

ポイントは、「買い付け証明の記入」。

買い付け証明は、その土地を購入する前提で書くものです。

買うかどうか悩んでいるから、とりあえず書いておこうはNGです‼

書いた時点で、その土地を購入するものと考えて動くことになります。

買い付け証明の効力とは？

買い付け証明には、絶大な効力があります！

買い付け証明を書くと、その土地を購入する1番手の権利が与えられます。

どういうことか？

例えば、あなた様が買い付け証明記入後、他のお客様があなた様が買い付けを入れた敷地を購入したいと現れても、2番手に付かせることができるのです‼

何という絶大な権力でしょう！

しかし、残念ながら買い付け証明による1番手の効力は、3週間～長くても1ヵ月しか持ちません(>_<)

その期間を過ぎると、あなた様の1番手の権利は剥奪されて、2番手の方が1番手の権利を得ます。

1番手の効力期間内の3週間～1ヵ月の間に何をすればいいのか？

この期間に、住宅会社に間取りを書いてもらい、予算を確定させて、融資の事前審査をします。

金融機関の事前審査が通らなければ、2番手の方に土地購入の権利が移ります。

事前審査が通れば、その土地を購入する運びとなります。

3週間～1ヵ月の間に、おおよその間取りを決め、建築の予算を決め、住宅会社を決めることになります。

人生を決める1ヵ月と言っても、過言ではないくらい重要な時間になると思います。

土地を探す前に住宅会社を決めておいた方がいいのでは…？

3週間～1ヵ月の間に、間取りや建築費などを決めなければいけないのであれば、住宅会社は事前に決めておいた方が良いのではないか？

そう思われる方も多いのではないでしょうか？

実はその通り、住宅会社を予め決めておいた方が、土地購入のプロセスを考えると非常にスムーズです！

なぜか？

間取りは、1度じっくり時間を取って頂いた上でご要望をお聞きして、間取りの制作時間として1～2週間程、お時間を頂くことになります。

住宅会社側も、すぐに間取りは書けません。

今、抱えている仕事がある中で、あなた様の間取りを考えるからです。

しかも、間取りはすぐに書けるわけではなく…

現地確認をして、法規制について調べ、耐震性やデザイン、納まりを考慮した上でプランニングする必要があるからです。

土地購入の前に住宅会社を決定していれば、1ヵ月の間に間取りや建築費のことを詰めて打ち合わせすることができます！

あなた様の不安も、次第に楽しみに変わっていくことでしょう。

お次は、土地探しについてみてみましょう。

土地って簡単に見つかると思うんだけど…

エコーアート主催の家づくり相談会や完成見学会でお会いしたお客様とお話をさせて頂くと、よくこのようにおっしゃられる方がいらっしゃいます。

少し、画質が悪いですが、こんな感じの看板ですね。

土地は、いろいろな所に空地を見かけるし、看板が立っているのを見かけるから…

たくさんあるし、すぐに見つかるんじゃないですか⁇

地域性があるかもしれませんが、多くの地域での正解は「No」です！

特に、浜松エリアは「No」のエリアがほとんどです。

仮に、このような質問を弊社のお施主様にしたら、どのような返事が返ってくるでしょうか。

恐らく、土地探しでご苦労をされた方がほとんどですので、皆様きっと声を揃えて「No」とおっしゃると思います。

では、なぜ「No」…すぐに見つからないのでしょうか？

そこには、理由があります。

土地探しを始めて、良い土地に巡り合えない理由

理由は、無数に存在します。

外的要因が理由のケースがありますし、土地探しをしているお客様の考え方が原因になってしまっているケースもあります。

分かりやすく、１つずつ見ていきましょう。

と言いますか…弊社のお施主様と土地探しをしていて私が感じた理由を書き出してみましょう。

外的要因①　希望のエリアに土地はあるのか？

土地探しを始めるに当たって、まずは希望のエリアを決めることが一番大切です。

理由は、学区であったり、ご実家までの距離、職場までの距離や通勤時間、駅までの距離、バス停までの距離、スーパー等への買い物…さまざまな条件を考慮する必要があるからです。

土地を買ったのに、職場までの通勤時間が2時間掛かってしまったらどうでしょうか？

そうならないためにも、まずはエリアを決めるのです。

では、その希望のエリアに、果たして土地はあるのでしょうか？

恐らく土地情報としてはあると思いますが…

変形地や価格が高すぎたり、敷地が広すぎたり狭すぎたり、微妙にエリアから外れていたり…なんてことが多かったりします。

そうなると、良い土地が出てくるまで待つしかないということになってしまいます。

人気のエリアでは、大手の建売会社が土地を買い占めていて、建築条件付きで土地を販売しているケースがよくあります。

大手さんの資金力には、敵いません(>_<)

ちなみに、土地情報とはこのような形で提示されています。

外的要因②　土地探しをしているのは、あなただけ？

家づくりは、常に多くの方がお考えです。

車で走っていると、必ずどこかで建築中の工事現場を見かけることでしょう。

見かける数も、1～2件ではないはず。

2019年度は、日本全国で約90万戸の住戸が建てられています。

ちなみに静岡県は、日本全国で着工数が47都道府県中、毎年10位前後でした。

所得が比較的高い方が多く、家を建てたい方が多い県なのです！

となると、希望エリア内で土地探しているのは、果たしてあなただけなのでしょうか？

必ずどのエリアでも、あなた以外にも土地を探している方はいます。

そう、土地を購入するにあたり、必ずライバル=競争相手がいるのです。

ライバルに遅れを取るとどうなるか？

希望のエリア内で、せっかく見つけた良い土地をライバルに先に買われることになってしまうのです(>_<)

あなたが、希望のエリアで良い土地だと判断したところは、きっとライバルから見ても、良い土地です。

となると、土地は１つしかありませんから、早い者勝ちになってしまうのです。

外的要因③　良さそうな土地に見えるけど…

希望のエリア内で、学校や職場も近く、金額も予算内で敷地の形状もOK…実はそこには落とし穴があるケースもあります。

例えば…水道管が通っておらず、遠くから引っ張ってこなければならない。

通常、水道管は前面道路の中に埋め込まれているので、道路を掘削して引っ張ってこなければいけません。

引っ張ってくる距離にもよりますが、200～300万掛かるケースもあります(>_<)

他にも、敷地と道路に高低差があり、擁壁(ようへき)というコンクリートの壁で囲わなければいけないケースもあります。

この工事も数百万円の費用が掛かります。

他にも、地盤が悪い土地であれば、地盤改良工事が必要になってきますね。

70万円～200万くらい掛かるケースも。

ですから、土地探しはお客様が決められた、家づくりをするパートナー(ハウスメーカーや工務店などの住宅会社)とされた方がいいと思います。

外的要因④　土地情報は更新されているのか？

実は、この話は裏話！

結論を申しますと、土地情報自体は更新されています！

しかし、良い土地自体は、土地情報として公開されてしまう前に売れてしまっているケースが多いのです。

どういうことか？

各不動産屋さんには、顧客のお客様がいらっしゃいます。

その不動産屋さんが、土地情報として公開される前に、顧客の方に事前情報として、その土地情報をお渡しするケースが頻繁にあります。

そこで決まってしまう場合が、高確率であるのです。

となると、どういうことか？

土地情報として、ネットに掲載されているものや公開された土地情報は、各不動産屋さんの顧客の方が、購入しなかった土地情報だということです。

そのような土地情報に、良い土地情報があるケースは少ないですよね。

内的要因①　もっと良い土地があるかも…

次は、お客様の考え方についてです。

人間誰しも考えがちなことですが…他にももっと良い土地があるかもしれないと考えること、ありそうですよね！

おっしゃる通り、あるのかもしれません。

しかし、ご希望のエリア内の土地情報を見ていると、なかなか良い土地が出ていない現状を知っているはず。

そのような土地情報を常にご覧になられている方は、逆にこれ以上の土地は、今後出てこないのではないか？

と考えて、すぐに行動するかもしれません。

ここは、お客様の中で判断が分かれるポイントになります！

内的要因②　100点満点の土地を追い求めていませんか？

100点満点の土地をいくら探しても出会うことはありません。

希望のエリア内で、ご予算、敷地の大きさや形状、ゴミ置き場までの距離、学校までの距離、職場までの距離や通勤時間、保育園までの距離、スーパーまでの距離、外構工事や諸費用に掛かる費用etc…

全てご要望に適う土地は、あり得ません。

断言できます‼

では、どのような土地だったらいいのか？

私が思う、土地購入のポイントは70点の土地でしたら、購入に踏み切った方が望ましいということ。

では、何をもって70点と言えばいいのでしょうか？

土地の条件の中でも、大きな5つを挙げるとします。

しかし、５つの条件を満たす土地はまれなので…その中から上位3つを選び、その条件を満たす土地は、70点以上ではないでしょうか？

上位3つの条件は、恐らく譲ることができない3つだと思われるからです。

占める比重がとても大きな条件になると思うのです。

内的要因③　行動力があるか？

良さそうな土地情報を得ることができたら、すぐに現地を確認できるくらいフットワークが軽くなければなりません。

現地確認をせず、土地購入をする人はいませんから、必ずどなたも現地確認後に土地購入に踏み切るはずですよね。

「今日は疲れたから、明日現地確認をしてから考えよう。」

こう考える方は、恐らく購入できません。

現地確認をする頃には、買い付けを入れられていることでしょう。

先ほども言いましたように、不動産屋さんから公開前の情報を得ても、行動が遅くなると、他のライバルに先を越されてしまう可能性が非常に高くなってしまいます。

公開前の土地情報を不動産屋さんがくれる時点で、条件があなた様にマッチしている可能性が高いですし…

それは、ライバルにも言えることだからです。

真剣に土地購入を考えるなら、優先順位を1位としてフットワーク良く、現地確認をしましょう！

見たいTV番組を優先してはいけませんよ(笑)

内的要因④　決断は素早く！

1番難しい話です。

フットワーク良く、現地確認したら次は決断することです！

買うか買わないか。

ここで、恐らく多くの方がとても悩みます。

必ず、どの土地でもマイナスの要素はあります。

そこを、どう判断されるか。

決断を悩めば、おそらくライバルに先を越されます。

私は、何度か不動産屋さんから聞いたのですが…

「弊社のお客様(お施主様)が買い付け証明を出した、2～3時間後に別のお客様が買い付け証明を出しに来られましたよ。」

と言われたことがあります。

これは、本当の話です。

エコーアートのお施主様の3組に2組は…

これも、本当の話なのですが…

エコーアートのお客様の3組に、2組は先に土地を購入されてしまいます。

買い付け証明を先に出されてしまうということですね。

ここで1回、そのようなことを経験されると、皆様動きが機敏になられます(笑)

何事も、経験が大切なのかもしれません。

土地探しのまとめ

ここまで、お読み頂きありがとうございました。

簡単と思われていた土地探しが、実は難しそうだぞ…と少しでも感じて頂けると、いいなぁと思うのですが、いかがでしょうか。

土地探しは、100点満点の土地を探してしまうと、一生土地は見つかりませんし家づくりをすることはできません。

よく、「成功する家づくりの進め方」というタイトルの広告やSNSなどのキャッチコピーを見かけますが…

ここまで、話をしてくれる会社さんは少ないと思います。

エコーアートの家づくり相談会では、これらのことをもっと噛み下してお客様に分かりやすくお伝えしています。

ご興味がおありの方は、こちらをご覧ください！

最後まで、お読み頂きありがとうございました。